Compravendita sicura ? Diritto di proprietà e servitù

A cura del geom. Stefano Paino

Quando si decide di comprare una nuova casa siamo certi che tutto sia in regola? Ci fidiamo della frase del tipo “è tutto a posto”? Qualche volta verificare sarebbe meglio e vediamo perché.

Che cos’è la Proprietà?

La definizione è contenuta nell’art. 832 del Codice Civile che recita:

” ..il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro
i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico..”

La proprietà è dunque un diritto reale di disporre della cosa in maniera piena, anche attraverso il possesso. Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Il possesso è un quasi diritto perché assolve solo un diritto di fatto che il più delle volte non è giuridicamente riconosciuto, ma costituisce presupposto essenziale per un futuro riconoscimento (usucapione) in quanto mezzo idoneo ai fini dell’acquisto del diritto di proprietà.

La proprietà si acquista in due modi: a titolo originario o a titolo derivativo. Tra le forme originarie, la più comune è l’usucapione, a titolo derivativo invece è il negozio giuridico (contratti), dove chi vende dichiara di averlo avuto in forza di altro atto (appunto derivativo).  Nella forma derivativa, cioè per contratto (atto pubblico), vengono riportate una serie di informazioni circa l’identificazione del bene con le indicazioni catastali, i confini, la provenienza (titolo derivativo) in forza del quale il venditore trasferisce il diritto di proprietà, l’importo della transazione (lo tratteremo nei prossimi articoli), la data della sua realizzazione, eventuali esercizi di servitù attive e passive e tante altre disposizioni finali ed accessorie di rito. Il venditore espressamente dichiara che quanto venduto corrisponde allo stato dei luoghi. Ma siamo sicuri che i luoghi siano in regola? Spesso le situazioni di fatto, in quanto tali, si pensano siamo di diritto, ignorando spesso e per buona fede, che i diritti si costituiscono per atto pubblico e devono essere ben identificati.

Facciamo attenzione quindi alla tipica frase contenuta nell’atto:

“….nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive esistenti……”

Sarebbe opportuno quindi, la dove ci sono situazioni indefinite e soprattutto non ben identificate, specie nelle mappe catastali, specificare nell’atto di compravendita le servitù più importanti, ai fini di una continuità storica eventuale, esercitata dal venditore per quella specifica servitù.

Ricordiamo che le servitù volontarie si costituiscono per contratto o per testamento, negozi per i quali l’ordinamento impone la forma scritta ad substantiam (ossia a pena di nullità), nonché la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Secondo l’art. 1031 c.c., le servitù possono essere costituite anche per usucapione.

Affinchè possa acquistarsi la servitù per usucapione è necessario il requisito dell’apparenza (cfr. artt. 1061 c.c.),  che si configura come presenza di segni visibili di “opere permanenti” obiettivamente destinate al suo servizio e rivelanti in modo inequivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, ma di preciso onere a carattere stabile.

Tutto questo excursus tecnico-giuridico ha una sua valenza e va inquadrato nelle informative essenziali che il venditore deve dare al potenziale acquirente, specialmente quando ci si trova in situazioni, ad esempio, in cui l’unica via di accesso al fabbricato si esercita da una via apparentemente pubblica, ma che di fatto si appartiene ad un’altra particella, proprietario terzo, come nel caso della foto di questo articolo.